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Le bail rural peut-il être verbal ?

Le bail rural peut-il être verbal ?

Publié le : 01/06/2021 01 juin juin 06 2021
Article juridique

Selon le Code Rural et de la pêche maritime, le bail rural consiste en la mise à disposition de terres agricoles bâties ou non, en vue de leur exploitation, moyennant le paiement d’un fermage. 
Ce même Code (article L411-4) prévoit que les contrats de baux ruraux doivent être écrits, mais tout en admettant qu’ils puissent être conclus verbalement. 

Bien que la règle de l’écrit soit en effet posée par la loi, dans la pratique il n’est pas rare que la conclusion d’un bail rural se fasse par le simple consentement du bailleur et du preneur sur les conditions principales de leur accord (prix, date d’effet, superficie, etc.). Aucune sanction n’est prévue concernant la conclusion d’un bail rural verbal, et les Tribunaux ont par ailleurs à de nombreuses reprises validé la conclusion d’un bail rural sous la forme verbale. 
Les parties peuvent en tout état de cause, et à tout moment, régulariser la situation en établissant un accord écrit et en procédant à son enregistrement. 

Toutefois, bien que valable, ce type d’accord pose plusieurs difficultés. 

Tout d’abord, à défaut d’écrit la question du régime applicable au bail verbal se pose.
En pratique, le bail rural est automatiquement soumis aux règles communes du statut relatif au fermage. Il est par conséquent établi pour la même durée que le bail rural écrit : 9 ans au minimum, et se voit appliquer les mêmes dispositions que le bail rural classique en matière de transmission, de renouvellement et de résiliation. 
Cependant, ce n’est pas parce que le bail est verbal que son contenu est libre. À défaut d’écrit le bail verbal est soumis au contrat type de bail à ferme fixé par arrêté départemental, notamment en matière de prix du bail qui est fixé par arrêté préfectoral. 

D’autre part, le bail verbal pose la difficulté relative à la preuve de son existence et de son contenu. 
La particularité du statut des fermages est qu’il offre un cadre très protecteur au preneur de parcelles, par conséquent, à défaut d’écrit il lui est plus compliqué de faire valoir ses droits, notamment en cas de litige. 
Il en va de même pour le bailleur concernant les difficultés qu’il peut rencontrer à faire respecter le bail, et plus particulièrement concernant la situation des fermages impayés où, sans accord écrit, il peut être compliqué de justifier du montant du fermage réclamé. De même, s’il souhaite donner congé au preneur, le bailleur doit pouvoir prouver la date à laquelle la parcelle a commencé à être exploitée. 

Pour pallier la problématique relative à la preuve du bail rural, le Code Rural et de la pêche maritime a prévu que « la preuve de l’existence des contrats peut être apportée par tous moyens » (article L 411-1). 
Il peut par exemple s’agir de témoignages, de copie de virement de fermages, mais tout litige concernant l’existence et la validité du bail rural doit être porté devant le Tribunal paritaire des baux ruraux. 
 
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